Кейс: Независимая экспертиза проектной документации по жалобе на подрядчика

В середине 2023 года в нашу организацию обратился частный застройщик, реализующий строительство трёхэтажного жилого дома на окраине Петрозаводска. Возник конфликт с проектной организацией, которая отказалась вносить корректировки в разработанный проект, несмотря на замечания заказчика по конструктивной части. Для разрешения спора и подтверждения обоснованности претензий была инициирована независимая экспертиза проектной документации.

Предпосылки обращения

После получения рабочей документации заказчик обнаружил расхождения между проектными решениями и исходными условиями участка. В частности, фундамент был спроектирован мелкозаглублённым, несмотря на высокий уровень грунтовых вод и наличие слабых слоёв в основании. Также возникли сомнения в обоснованности принятой схемы перекрытий и расчётов нагрузок. Подрядчик настаивал на корректности принятых решений, ссылаясь на типовые решения и общий характер застройки.

Анализ переданной проектной документации

На экспертизу были переданы следующие материалы:

• раздел КЖ с расчётами фундаментов и схемами армирования;
• отдельные листы разделов АР и ГП с указанием отметок, высот, контуров здания;
• пояснительная записка с техническим описанием и сведениями о нагрузках;
• инженерно-геологический отчёт, предоставленный отдельно заказчиком.

Выводы экспертизы и выявленные несоответствия

Проведённая проверка подтвердила обоснованность замечаний заказчика:

• тип фундамента (ленточный мелкозаглублённый) не соответствовал инженерно-геологическим условиям участка: уровень грунтовых вод фиксировался на глубине 0,8 м, в то время как подошва фундамента закладывалась на 0,9 м без гидроизоляции и дренажа;
• в расчётах несущей способности плит перекрытий были допущены методические ошибки: не учитывались точечные нагрузки от внутренних стен и лестничных маршей;
• в проектной документации отсутствовала корректная увязка отметок цоколя и входной группы с рельефом участка, что при реализации привело бы к перепаду высот и подтоплениям;
• пояснительная записка содержала устаревшие ссылки на нормативные документы (включая СП, утратившие силу в 2020 году).

Рекомендации и последствия

Экспертами было выдано заключение с рекомендациями:

• перейти к проектированию фундамента с большей глубиной заложения и обязательным устройством водоотвода и утепления;
• выполнить перерасчёт перекрытий с учётом всех нагрузок и внести изменения в схему армирования;
• привязать входные группы к рельефу участка и доработать архитектурные решения по цоколю;
• обновить нормативную базу и привести ПЗ в соответствие с актуальными редакциями документов.

Результат и разрешение конфликта

На основании экспертного заключения заказчик предъявил проектной организации претензию. После консультаций и демонстрации заключения было принято решение о переработке раздела КЖ за счёт проектировщика. Конфликт был урегулирован без судебного разбирательства. В результате обновлённый проект успешно прошёл согласование, а реализация объекта началась с учётом новых технических решений.