В каких случаях экспертиза проектной документации обязательна

Не все строительные проекты требуют прохождения обязательной экспертизы проектной документации. Однако в ряде случаев её проведение закреплено законодательством и является обязательным этапом перед началом строительства. Невыполнение этого требования может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство или признание объекта самовольной постройкой. Ниже рассмотрены основные критерии, по которым определяется необходимость прохождения государственной или негосударственной экспертизы.

Объекты, подлежащие обязательной экспертизе

Согласно действующему законодательству, обязательной экспертизе подлежат проекты:

• объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением бюджетных средств;
• объектов, подлежащих государственной экологической экспертизе;
• зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на территориях с особыми условиями (например, зоны затопления, охранные зоны);
• объектов, влияющих на безопасность жизни и здоровья людей (в том числе общественные здания, школы, больницы);
• сложных и уникальных объектов капитального строительства (по определению Градостроительного кодекса РФ).

Государственная и негосударственная экспертиза

Обязательная экспертиза может быть как государственной, так и негосударственной, если последняя аккредитована и действует в соответствии с федеральными требованиями. Заказчик вправе выбирать формат, если проект не относится к объектам, требующим именно государственной экспертизы (например, в случае бюджетного финансирования). Заключение негосударственной экспертизы признаётся при подаче документов в органы архитектурно-строительного контроля.

Исключения из обязательной экспертизы

Ряд объектов не требует обязательной экспертизы. Это, как правило:

• индивидуальные жилые дома (ИЖС) высотой до 3 этажей и не более 1 квартиры;
• объекты, не относящиеся к капитальному строительству (например, временные сооружения);
• небольшие здания, не влияющие на безопасность населения и окружающей среды;
• ремонт существующих зданий без вмешательства в конструктивные элементы.

Тем не менее даже в этих случаях заказчик может добровольно инициировать экспертизу, если проект сложный или требуется подтверждение его качества.

Региональные особенности

В некоторых регионах, включая Республику Карелия, могут действовать дополнительные требования к проведению экспертизы. Например, объекты в зонах вечной мерзлоты, на болотистых почвах или в прибрежных районах требуют оценки с учётом местной геологии и климатических факторов. Органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные основания для проведения обязательной экспертизы, особенно для общественно значимых проектов.

Ответственность за отсутствие экспертизы

Отсутствие обязательной экспертизы может привести к признанию разрешения на строительство недействительным, остановке работ, отказу в вводе объекта в эксплуатацию или необходимости демонтажа. Также возможны административные штрафы и иные меры. Поэтому важно своевременно определить, подпадает ли проект под обязательную экспертизу, и обеспечить её проведение до начала строительных работ.

Практический пример

В 2023 году застройщик в Петрозаводске начал строительство офисного здания без прохождения экспертизы, полагая, что объект не подпадает под обязательные категории. В процессе строительства органами ГАСК была выявлена необходимость государственной экспертизы в связи с близостью объекта к береговой линии Онежского озера и частичным финансированием из муниципального бюджета. Работы были остановлены, проект передан на доработку, и только после получения положительного заключения строительство возобновилось. Срок реализации затянулся на 4 месяца, а бюджет увеличился на 15%.