Кейс: Отказ в согласовании проекта строительства коттеджей — экспертиза и доработка

В 2023 году частный девелопер в Республике Карелия столкнулся с отказом в согласовании проекта малоэтажной жилой застройки. Планировалось строительство четырёх двухэтажных коттеджей с едиными архитектурными решениями и локальными инженерными системами. Разработанный проект был отклонён органами архитектурно-строительного контроля по результатам рассмотрения. Для выяснения причин и подготовки доработок застройщик заказал независимую экспертизу проектной документации.

Состав предоставленной документации

На экспертизу были переданы разделы АР, КЖ, ОВ, ВК, ЭО, ПЗ, а также схемы генерального плана. Проект предусматривал строительство на сложных грунтах с высоким уровнем грунтовых вод. Наружные сети предполагалось выполнить автономно — с установкой локальных очистных сооружений, септиков и блочно-модульной котельной. Документация находилась на стадии «Проект» и предназначалась для получения разрешения на строительство.

Выявленные ошибки и противоречия

Экспертиза выявила следующие ключевые замечания, которые и стали причинами отказа:

• в пояснительной записке отсутствовали ссылки на конкретные СП, по которым велось проектирование, а применённые параметры не соответствовали региональной климатической зоне;
• раздел КЖ содержал некорректные расчёты глубины заложения фундаментов: не были учтены данные инженерно-геологических изысканий, в том числе глубина промерзания и уровень УГВ;
• проект автономной системы водоотведения не содержал обоснования выбора установленных септиков и не предусматривал зон санитарной охраны;
• отопление проектировалось без учёта реального теплопотерь при северной ориентации фасадов, отсутствовали теплотехнические расчёты ограждающих конструкций;
• в архитектурной части фасады противоречили генеральному плану по ориентации входных групп и размещению окон в зонах допустимых отступов от границ участка.

Корректирующие мероприятия

Мы подготовили техническое заключение с поразделным перечнем необходимых доработок:

• обновить ПЗ с включением полного перечня нормативной базы с актуальными редакциями СП, СНиП и ГОСТ;
• перерассчитать глубину фундаментов на основе данных инженерных изысканий по Карелии;
• доработать раздел ВК с добавлением санитарно-защитных расстояний и расчёта эффективности локальных очистных сооружений;
• разработать теплотехнические расчёты с обоснованием проектных решений по утеплению стен, кровли и оконных проёмов;
• внести корректировки в ГП и фасады с соблюдением градостроительных регламентов и согласованием размещения на участке.

Результат и выводы

После внесения доработок проект был повторно подан на согласование и получил положительное заключение в течение двух недель. Заказчик отметил, что предварительная независимая экспертиза позволила не только устранить формальные ошибки, но и оптимизировать проект с учётом реальных условий участка и требований контролирующих органов. Этот кейс показал, что даже при небольшой площади застройки и частном характере проекта необходим профессиональный анализ, особенно при сложных инженерных условиях региона.